임의경매와 강제경매란? – 중요한 차이를 명확히 알려드립니다!
일전에 임의경매와 강제경매에 대한 차이에 대하여 알려드린 바가 있는데, 여기서는 부동산 경매를 공부하는 투자자라면 꼭 알아 두어야하는 두 경매의 중요한 차이를 하나 더 알려드리도록 하겠습니다. 바로 경매 취하의 가능성입니다. 자세히 알아보겠지만 이러한 차이점 때문에 임의경매와 강제경매를 확실히 구분할 수 있어야 합니다.
임의경매와 강제경매의 사례
임의경매는 대출을 받은 사람이 담보로 제공한 부동산을 경매에 부치는 경우에 많이 발생합니다. 예를 들어, A씨가 B은행에서 대출을 받기 위해 부동산을 담보로 제공한 상황을 상상해 보세요. A씨가 대출금을 갚지 못하면, B은행은 법원에 임의경매를 신청하여 A씨의 부동산을 처분하고 대출금을 회수하려 할 것 입니다.
강제경매는 채권자가 법원에서 승소한 판결을 바탕으로 발생합니다. 예를 들어, C씨가 D씨에게 돈을 빌려준 후, D씨가 이를 갚지 않으면, C씨는 법원에 강제집행을 신청하여 D씨의 재산을 경매에 부칠 수 있습니다. 이 경우, 강제경매는 채무자의 동의 없이 진행됩니다.
두 경매의 관계
아래 그림과 같은 관계를 상정해 보도록 하겠습니다. 채무자는 기본적으로 채권자에게 돈을 빌렸으므로, 당연히 돈을 갚아야 합니다.
이때 두 사람 사이에 간단한 차용증 정도만 오갔다면 결과적으로 강제경매가 진행될 것이고, 근저당권 설정 등의 법적 조치가 있었다면 임의 경매가 진행될 것입니다.
채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 채권자는 돈을 돌려받기 위해 법원에 경매를 신청합니다. 신청이 통과되면 채무자의 부동산이 경매 물건으로 나오게 되겠죠. 부동산 경매 투자자들은 이러한 물건에 입찰하고, 그 중 최고가를 적어낸 사람이 최고가 매수자, 즉 낙찰자가 됩니다.
그런데 채무자가 경매 절차가 진행되고 있는 도중에 채권자에게 돈을 갚는다면 어떻게 될까요? 이 경우 물건이 경매에 나오게 된 근본적인 원인, 다시 말해 채무가 사라졌으므로 경매를 신청한 채권자는 경매를 취하하려고 할 것입니다.
경매 취하의 가능성
하지만 강제경매는 취하 자체가 쉽지 않습니다. 채권자가 강제경매를 취하하려면 경매 입찰자 중 최고가 매수자인 낙찰자의 동의를 받아야만 합니다. 반면 임의경매는 이런 조건이 필요하지 않습니다.
돈을 모두 돌려받았다면 채권자가 경매 취하를 신청하면 별다른 절차 없이 경매 자체가 취하되는 것입니다. 이 경우 낙찰자 입장에서는 입찰 보증금을 돌려받으니 금전적 손해는 없을지 몰라도 시간적, 감정적 손해를 안은 채 망연자실하게 될 겁니다.
입찰자의 관점에서 다시 한번 생각해 보면, 이와 같은 상황이 발생할 수도 있는 물건은 어떤 것일까요? 입찰하려는 물건의 채권액, 즉 내가 입찰하려는 물건에 근저당권 등의 법적 조치가 있었다고 해봅시다.
그러나 그 물건이 경매에 나오게 된 사유인 채권액이 몇천만 원 정도로 소액이라면 위험하다고 할 수도 있습니다. 왜냐하면 그 물건을 낙찰 받더라도 잔금 납부 기간에 채무자가 빚을 갚아버리면 경매 자체가 취하될 수도 있기 때문입니다.
강제경매라면 어떨까요? 임의경매와 달리, 해당 물건의 채권액이 고작 몇백만 원일지라도 경매 취하가 쉽게 되지 않습니다. 따라서 부동산 경매 투자자 입장에서는 강제경매가 좀 더 안전한 선택일 수도 있습니다.
투자 의사결정의 관점
실제로는 부동산 경매 투자자가 강제경매와 임의경매를 구분해 투자를 결정하지는 않는다는 것입니다. 다만 이러한 차이를 알아 둘 필요가 있다는 의미에서 언급해 놨습니다.
앞서 말씀드린 대로 경매가 취하되어도 낙찰자는 낙찰 보증금을 돌려받으니 금전적 손해는 없습니다. 하지만 낙찰 받았다는 기쁨도 잠시 실망감을 느끼고, 그 물건을 찾아내고 입찰하기까지의 시간을 허비한 꼴이 됩니다.
마무리
부동산 경매에 있어 다시 한번 강조드리고 싶은 사항은 자신의 부동산에 대해 부동산 경매 투자자 입장이 아니라, 채권자와 채무자 입장에서도 생각해보는 시간을 가져야 한다는 것입니다. 이 경우 원상복구의 여지를 남겨두기 위해 사전에 근저당권 설정을 해 둘 필요가 있다는 조언을 드리고 싶습니다.
