부동산 경매, 알기 쉽게 분류하기
경매(Auction)라는 말을 많이 들어보았을 터인데, 정작 경매가 정확히 무엇이고, 또 어떤 종류가 있는지에 대해 정확히 알고 있는 사람이 많이 없는 것 같습니다. 오늘은 경매의 종류에 대하여 자세히 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 그럼 시작해 보겠습니다.
부동산 경매의 분류
간단하게 표현하면, 어떤 사람이 물건을 매도하려고 할 때, 여러 명의 매수희망자가 각기 다른 가격을 제안할 경우, 이중 가장 높은 가격을 제안한 사람과 매도 계약을 체결하는 것이 경매라고 할 수 있습니다. 즉 경매는 매매의 한 형태입니다.
또한 경매는 매도하려는 물건, 즉 목적물에 따라 부동산 경매와 동산 경매로 분류됩니다. 법률 용어로 정의하면, 동산이란 부동산이 아닌 재산을 총칭합니다. 즉 동산 경매는 토지나 그 위에 부착된 건축물을 제외한 물건(예: 냉장고, 노트북, 가구) 등을 대상으로 진행하는 경매입니다. 대표적인 사례로 미술품 경매를 들 수 있을 것입니다.
여기서 우리가 공부할 대상은 부동산 경매입니다. 사전적 의미의 부동산은 ‘움직여 옮길 수 없는 재산으로 토지나 건물, 수목 따위‘를 말합니다. 대표적인 부동산으로는 토지, 건물(주택, 상가, 공장 등), 등록 차량, 등기된 선박 및 항공기 등이 이에 해당합니다.
경매는 목적물에 따라 분류되기도 하지만, 아래 그림처럼 다르게 분류되기도 합니다. 즉, 목적물이라는 기준과는 별개로 다른 기준을 통해 여러 단계로 분류할 수 있습니다.
1. 매도자에 따른 분류
먼저 경매는 경매 주체, 즉 매도자에 따라 분류할 수 있습니다. 매도자가 국가의 공권력을 이용한,법원 등 국가기관이 매도자라면 공경매이고, 매도자가 개인이라면 사경매에 해당합니다. 예를 들어 세계적인 야구선수의 홈런볼을 경매에 내놓는다면 이는 사경매의 대표적인 사례가 될 것입니다.
여기서 우리가 관심을 가져야 할 부분은 공경매입니다. 그리고 공경매의 매도자는 국가기관이라는 사실입니다. 이것이 의미하는 바는, 국가기관을 상대로 거래하기 때문에 사기를 당할 위험이 전혀 없다는 것입니다.
개인간의 거래 상황을 볼 때, 많은 사람들이 최근에 이용 빈도가 매우 높아진 일부 중고거래 플랫폼을 보면, 매스컴에 오르내리는 사기 사건이 종종 발생하여 사회적 이슈가 되기도 합니다. 이처럼 개인간의 거래는 웃지 못할 해프닝이 발생하기도 하고 불안한 요소가 존재합니다.
하지만 우리가 하려고 하는 부동산 경매는 개인과 국가기관 사이의 거래입니다. 자신이 이해하지 못하거나 실수를 한다면 손해나 불이익을 당할 수도 있겠지만, 매도자인 국가기관이 개인에게 사기를 칠 가능성은 없다고 보아야 합니다.
2. 세부 주체에 따른 분류
경매의 매도자가 국가기관인 경우에도 그 세부 주체에 따라 나눌 수 있습니다. 첫번째는 “민사집행법”에 의거한 법원이 주관하는 법원 경매와, 두번째는 “국세징수법”에 의거한 대표적인 공기관인 한국자산관리공사가 주관하는 공매입니다.
법원 경매와 공매의 차이를 보다 쉽게 이해하려면 해당 물건이 어떻게 경매에 나오게 되었는지 그 이유를 따져보면 됩니다. 먼저 법원 경매에 나오는 물건은 대부분 해당 물건의 소유자가 대출을 제때에 상환하지 못했기 때문입니다. 반면에 공매에 나오는 물건은 해당 물건의 소유자가 세금을 체납했을 경우가 많습니다.
이외의 차이점에 대하여 살펴보면 다음과 같습니다.
우선 법원 경매와 공매는 진행하는 방법부터 다르다는 것입니다. 법원 경매는 법원에 직접 방문하여 입찰에 응해야 하지만, 공매는 온라인 공공자산 처분시스템인 온비드(onbid.co.kr)에서 진행할 수 있습니다. 비대면이라는 측면에서 보면 공매가 훨씬 간편해 보이지만, 법원 경매와 비교하여 까다로운 점도 있습니다. 우선 명도 소송을 통해 낙찰받은 물건의 기존 점유자를 내보내야 하는 과정이 반드시 포함된다는 것입니다. 또한 공매는 법원 경매에 비해 물건 수가 적은 편입니다. 이는 세금 체납자 수가 대출 미상환자보다는 적기 때문이기도 합니다.
따라서 투자라는 관점에서 보면, 경매의 성공 난이도를 따져 보자면, 사람에 따라 다르게 생각할 수도 있지만 공매보다 법원 경매가 좀 더 수월한 편이라고 말할 수 있습니다.
3. 목적에 따른 분류
법원경매는 경매 목적에 따라 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 채권자의 권리 충족이 목적이라면 실질적 경매이고, 재산의 가격 보존 또는 정리를 위한 목적이라면 형식적 경매입니다. 이 구분은 경매 절차의 핵심과 경매가 실제로 진행되는지 여부에 따라 다릅니다.
실질적 경매는 실제로 법원에서 경매 절차가 진행되고, 최종적으로 낙찰자가 결정되는 경매입니다. 실질적 경매는 채권자가 자산을 회수하는 목적이 명확하고, 경매에 참여하는 사람들도 경매물건에 대한 실질적인 관심을 가지고 입찰에 참여합니다.
좀더 구체적으로 설명하면 실질적 경매란 근저당권, 전세권 등 담보권을 가진 채권자나 법원의 판결을 받은 채권자의 신청으로 채무자의 부동산을 강제로 처분하는 것을 말합니다. 전세금을 못 받아 경매를 신청한 경우 그 경매는 실질적 경매가 됩니다.
형식적 경매는 부동산의 가격을 정하여 보존하거나 정리(현금화)하기 위한 경매입니다. 예를 들어 땅을 소유한 갑과 을이 매매 문제로 갈등이 생겼을 때, 법원에 신청하면 판사는 이 땅을 경매해서 현금으로 만들어 지분 비례로 나누어 가지게 하는데, 이 현금화 절차를 형식적 경매라고 합니다.
형식적 경매는 보통 이혼문제, 상속문제, 파산 신청 등의 문제로 많이 하게 되는데, 아파트의 경우 나누어 처분하는 것이 원활하지 않아 경매로 처분하여 매각 대금을 나누어 가지는 경우가 대부분입니다.
4. 실질적 경매의 하위분류
실질적 경매에서 부동산 경매는 강제경매와 임의경매로 다시 나눠집니다. 이 두 경매는 채권 회수 방법과 관련하여 차이를 보입니다.
강제경매는 법원 판결부터 받아와야 하는 경매입니다. 예를 들어, 오래전부터 알고 지내던 지인에게 돈을 빌려주면서 그의 아파트에 담보권을 설정하지 않았습니다. 그런데 몇 년째 돈을 돌려받지 못하자, 결국 아파트를 경매에 넘기기로 합니다. 하지만 법원이 채권자의 말만 믿고 경매를 개시할 수는 없겠지요. 실제로 돈은 얼마나 빌려 주었는지, 정말 돈을 갚지 않았는지 알 수가 없기 때문입니다. 그래서 경매 법원은 이런 사실을 법적으로 입증할 수 있는 근거인 집행권원, 즉 판결문을 첨부하라고 요구할 것입니다. 이처럼 돈을 빌려줄 때 부동산을 담보로 설정하지 않은 경우에는 강제경매를 해야 합니다. 강제경매란 법원에서 판결을 받은 다음에 그걸 근거로 실시하는 경매이므로, 강제로 집행할 수 있는 권한이 부여된 집행권원이 있어야 합니다.
이에 반해 임의경매란 법원의 판결이 필요없는 경매를 말하는 것으로, 강제경매를 제외한 모든 경매를 말한다고 보면 됩니다. 부동산에 근저당권이나 전세권 등을 설정해 둔 채권자라면, 법원 판결없이 바로 임의경매를 신청할 수 있습니다.
마무리
부동산 경매는 그 유형이 매우 다양하고, 각 경매마다 다른 절차와 법적 효혁을 가지고 있습니다.. 이번 글에서는 부동산 경매를 공경매와 사경매, 법원경매와 공매, 실질적 경매와 형식적 경매, 강제경매와 임의경매로 구분하여 설명하였습니다. 각 경매 유형은 그 특징과 목적이 다르기 때문에, 부동산 경매에 참여하고자 하는 사람은 각 경매의 절차와 특성을 충분히 이해한 후에 진행하는 것이 중요합니다.
경매를 이해하고 분류하는 것은 투자자나 일반인 모두에게 중요한 정보가 됩니다. 이 글을 통해 각 기준별로 부동산 경매를 명확히 구분하고, 경매 절차와 특징을 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다.
