임차권 등기를 제대로 아는 방법! – 초보자 꿀팁
경매에 입찰할 때 주의해야 할, 임차권과 임차권 등기의 차이를 이해하지 못함으로 인해 경매에서 낙찰되고도 해당 물건을 포기하고 입찰보증금도 손해를 보게 되는 경우가 생깁니다. 이러한 경우에 대비하여 권리분석할 때 등기에 대한 차이를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다. 따라서 이번 시간에는 임차권 등기에 대하여 무엇을 조심해야 하는지, 권리분석은 어떻게 해야 하는지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
1. 임차권 등기, 조심해야 할 사항
부동산 경매사건은 배당요구의 종기가 지난 후에 일반인들에게 공고가 됩니다. 그런데 그 집에 살던 임차인이 배당요구 종기가 지나자마자 다른 주소지로 이사를 갔을 경우, 경매에 입찰하려는 투자자가 세대열람을 했을 때 세입자가 없는 것으로 나옵니다. 이러한 경매 물건의 선순위 임차권은 낙찰 후에 인수되므로 낙찰자는 보증금을 돌려주어야 합니다.
통상 임차인이 배당을 받을 때까지 전입신고와 점유의 대항요건을 유지해야 하는 줄 아는 사람들이 있습니다. 하지만 배당요구 종기 때까지만 대항요건을 갖추고 있으면 되고, 그후에 이사를 가더라도 대항력은 그대로 인정받을 수 있습니다.
이처럼 보증금을 돌려주어야 하는 실수를 하지 않으려면, 주민센터에서 세대열람을 한 후에 반드시 법원의 현황조사서와 비교해 보아야 합니다. 법원 집행관은 배당요구 종기일 전에 현황을 조사하므로, 현황조사서에는 당시의 임차인에 대한 정보가 나와 있을 수도 있기 때문입니다.
1-1. 임차권 ∙ 전세권 등기가 어려운 현실적 이유
집주인(임대인)과 임대차 계약을 체결하면 자동으로 임차권이 생깁니다. 임차권은 오직 계약 당사자인 집주인에게만 주장할 수 있고, 새 주인에게는 주장할 수 없습니다. 그래서 임차인은 대항력을 갖출 필요가 있습니다. 그러나 현실적으로 임차권 또는 전세권 등기를 하려면 집주인의 협조가 필요한데, 집주인의 협조를 받기가 쉽지 않습니다.
따라서 주택임대차보호법에서는 임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면, 임차권이나 전세권을 등기한 것과 같은 효력을 부여하였습니다.
1-2. 임대인 동의가 없어도 임차권 등기할 수 있다
임차인은 대항요건(전입신고 및 실거주)을 갖추면 임차권으로 제3자에게 대항할 수 있으며, 확정일자를 받으면 우선 변제권도 인정됩니다. 그렇다고 해서 모든 경우에 안전한 것은 아닙니다.
가령 임대인이 만기가 지났는데도 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 소송으로 확정판결을 받은 후 강제경매를 신청해야 합니다. 이럴 경우 시간이 오래 걸릴 수 있으므로 당장 이사해야 할 상황이라면 더욱 난감해질 수 밖에 없겠죠.
보증금은 나중에 소송을 통해 받기로 하고 우선 이사부터 하고 싶어도, 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 만약 주민등록을 현재 집에 남겨두고 이사만 갈 경우, 이사할 집에 전입신고를 할 수 없으니 그야말로 난감한 상황이 되어 버립니다.
이때, 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못할 경우, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청하면 집주인의 동의가 없어도 임차권을 등기할 수가 있습니다.
여러가지 이유로 만기가 지났음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 허다합니다. 이럴때 이 제도를 잘 이용하는 것도 임차인 입장에서 도움이 될 것으로 생각합니다.
아래는 법원에서 임차권 등기를 결정하게 되면, 볼 수 있는 등기부등본 상 임차권 등기의 예시를 올려 놓았으니 참고로 보시면 될 것 같습니다.
2. 임차권 등기 권리분석은 이렇게 하세요
2-1. 임차권 등기의 효력
임차권 등기를 하면 임차인은 전입신고를 하지 않고 실제로 거주하지 않아도, 또 계약서에 확정일자를 받지 않아도 대항력과 우선 변제권이 생깁니다. 그래서 설령 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선 변제권을 잃지 않게 됩니다.
대항력과 우선 변제권은 임차권 등기가 등기부등본에 기재됨과 동시에 발생합니다. 이때 그전에 이미 전입신고를 하고 살았거나 확정일자를 받아 놓았다면, 기존의 날짜가 그대로 승계되는 것으로 봅니다.
만약 임차권이 등기부에 기재되기 전에 이사를 가게되면, 임차권 등기와 동시에 대항력과 우선 변제권이 새로 생기므로 그만큼 배당순위가 후순위로 밀리게 됩니다. 따라서 반드시 임차권 등기가 등기부에 기재된 후에 주민등록을 이전해야 한다는 것을 명심해야 합니다. 또한 이미 임차권 등기가 설정되어 있는 집에 후순위로 임차권을 설정할 경우는 소액 임차인이라도 최우선 변제권이 인정되지 않는다는 것을 아셔야 합니다.
2-2. 임차권 등기는 낙찰 후 어떻게 되는가?
임차권은 전월세 보증금을 돌려달라는 권리인 것은 분명하지만 그 자체가 ‘돈이 목적인 권리(담보권)는 아닙니다. 그러므로 낙찰 후에 낙찰자에게 인수됩니다. 다만 선순위에’ 돈이 목적인 권리가 있다면, 또는 임차권이 선순위이며 낙찰 후 배당으로 보증금을 모두 돌려받았다면 소멸됩니다. 따라서 입찰자는 선순위의 임차권 등기가 있으면 그 임차인이 배당요구를 했는 안했는지를 정확히 살펴보아야 합니다. 정말 입찰에 참여할 물건이 여러가지 판단 조건에 부합하고 상업성이 있다고 판단되면 즉, 낙찰가로 보증금을 커버할 수 있을 것으로 예상한다면 입찰에 참여해도 될 것입니다.
2-3. 두 가지 종류의 임차권 등기
주택에 설정된 임차권 등기라고 모두 같은 것은 아닙니다. 임차권 등기는 두 가지 종류가 있는데, 하나는 민법의 규정에 의한 것이고, 다른 하나는 주택임대차보호법의 규정에 의한 것입니다.
민법의 임차권 등기는 임대차 계약 설정 당시나 임대차의 만기가 되기 전이라도 임대인과 임차인이 협의하여 등기를 설정하는 것으로, 대항력은 인정되나 우선 변제권은 인정되지 않습니다. 반면에 주택임대차보호법의 등기는 앞서 보신 것처럼 임차인이 만기에 보증금을 돌려받지 못할 경우, 임대인의 동의 없이 단독으로 신청하여 설정되며 대항력뿐만 아니라 우선 변제권도 인정됩니다.
이처럼 두 법의 임차권 등기의 효력이 다르다 보니 문제가 발생할 소지가 있습니다. 따라서 주택과 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가 건물의 경우는 민법에 의한 임차권 등기에도 우선 변제권을 인정해서 두 임차권 등기의 효력이 모두 같습니다.
3. 마무리
지금까지 경매물건 투자자의 입장에서 경매 입찰시 고려해야 할 임차권 등기에 대하여 자세히 살펴보았습니다. 일전에 쓴 글 ‘부동산 경매로 내 재산 불리고 지키기’를 참고하면 더욱 좋을 것 같습니다
임차권 등기에 대한 세입자 입장을 좀 더 강조드리자면, 살다 보면 우리가 예상치 못한 상황에 마주하게 됩니다. 특히나 전세나 월세로 거주하는 임차인 입장에서는 집주인의 사정, 계약 만기, 갑작스러운 이사 등 다양한 변수 앞에 놓이게 되지요. 이런 예기치 않은 상황 속에서도 우리의 권리를 온전히 지키기 위해 필요한 것이 바로 ‘임차권 등기’입니다.
지금까지 우리는 임차권 등기란 무엇인가, 그리고 법적 효력까지 차근차근 살펴보았습니다. 이 과정을 통해 하나 분명히 느낄 수 있었던 점은, 임차권 등기는 단순한 ‘서류상의 절차’가 아니라 임차인의 권리를 지키는 ‘방패’라는 사실입니다. 특히 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 채 급히 이사를 해야 하는 상황에서는, 임차권 등기가 얼마나 강력한 무기가 되는지 다시금 실감할 수 있습니다.
많은 임차인들이 현실적으로 이 제도의 존재를 모르거나, 알더라도 ‘복잡할 것 같아서’, ‘비용이 들 것 같아서’, 혹은 ‘나중에 해결하면 되겠지’라는 생각으로 미뤄두곤 합니다. 하지만 그런 안일한 판단이 결국에는 보증금 전액 손실이라는 최악의 결과로 이어질 수도 있습니다. 법은 준비된 자의 편입니다. 우리가 법의 보호를 받기 위해서는 먼저 그 제도를 알고, 활용할 수 있어야 합니다.
이제 임차권 등기에 대한 이야기를 이쯤에서 마무리하려 합니다. 단 한 명의 독자라도, 이 글을 통해 보증금이라는 소중한 자산을 지켜낼 수 있다면, 이 글이 존재할 이유는 충분하다고 믿습니다. 언제든 내 권리는 내가 지킨다는 마음으로, 필요한 순간에는 망설이지 말고 ‘임차권 등기’를 떠올리시길 바랍니다.
