권리분석이란? – 초보도 이해하는 쉬운 가이드
경매 물건의 기본 정보를 체크해 보았다면, 이제는 법적인 권리관계를 분석해야 할 순서입니다. 권리분석을 한다는 것은 간단히 말해 낙찰 이후 ‘내가 물어내야 할 돈이 있는지 확인’ 하는 작업입니다. 그래서 오늘은, 부동산을 전혀 모르는 분들도 차근차근 따라하며 익힐 수 있도록 권리분석의 기본 개념부터 정리해 드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으시면 적어도 권리분석은 어떻게 시작해야 하는지, 등기부등부을 어떻게 해석해야 하는지, 위험한 물건을 어떻게 거르는지 정도는 스스로 판단하실 수 있게 되실 겁니다.
1. 권리분석이란 무엇인가?
권리분석이란, 한 부동산에 얽혀 있는 법적인 권리관계를 분석하여 그 부동산이 안전한 투자 대상인지, 또는 위험 요소가 있는지 판단하는 과정을 말합니다.
부동산에는 정말 많은 권리들이 존재합니다. 저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 가압류, 가처분, 지상권, 지역권, 유치권, 전세권, 경매개시결정등기 등과 같은 것 말이죠.
이런 권리들이 어떻게 얽혀 있느냐에 따라, 투자자가 실제로 소유권을 안전하게 취득할 수 있을지, 임차인을 내보낼 수 있을지, 예상치 못한 채무를 떠안을 위험은 없는지 등이 달라집니다.
여기서는 간략하게 개념만 이해하고, 각 권리에 대한 세부사항은 시간이 지나면 자연히 알게되는 것들로 차츰 익숙하게 되실 것입니다.
2. 권리분석 전에 알아야 할 사항
부동산 경매 시장에 나오는 물건은 대부분 권리분석상 큰 하자가 없다고 보아야 합니다. 다시말해 낙찰 이후에 낙찰자가 돈을 물어낼 필요가 거의 없다는 의미입니다.
권리분석 공부를 시작하면서 가장 먼저 익숙해져야 하는 용어는 ‘인수’라는 단어입니다. 인수란 쉽게 말해 ‘책임져야 하는 것’이라고 생각하시면 됩니다. 경매에 나온 물건에 입찰해서 낙찰을 받았을 때, 낙찰 물건에 따라오는 각종 법적 책임을 넘겨받는 것이 인수입니다. 여기서 법적 책임이란 물어내야 할 돈이나 해당 물건에 우선적으로 법적 권리를 행사할 수 있는 타인의 존재를 인정하는 것 등이 포함됩니다.
우리가 권리분석을 공부해야 하는 이유는 두 가지로 요약할 수 있겠습니다. 첫째로는 이런 법적 책임 복잡하게 얽혀있는 물건을 걸러내어 입찰에 참여하지 않기 위해서이고, 둘째로는 만약 입찰한다고 하더라도 그 법적 책임이 얼마나 무거우며 자신이 감당할 수 있는 수준인지를 정확히 파악하기 위해서 입니다.
시중 서점에는 권리분석만 전문적으로 다루는 경매 관련 도서가 많이 출판될 정도로 권리분석에서 다루는 분야는 무척이나 깊은 편이며, 정말 깊이있게 파고들려면 끝이 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다.
여기서 우리가 알아야 하는 것은, 반드시 확인해야 할 부분과 실용적인 부분을 우선 공부하고 나서, 나머지는 투자 실력을 점차 쌓아가는 중에 좀더 심도있게 공부해도 된다는 것입니다.
권리분석은 부동산 경매 물건에 투자할 때 필수입니다. 왜냐하면 낙찰 후 대금 납부를 마치면 낙찰 취소가 불가합니다. 따라서 숨겨진 권리나 말소되지 않는 권리는 고스란히 낙찰자가 떠안아야 합니다. 또한 명도시 소송의 필요 여부도 권리관계에 따라 달라집니다. 즉, 권리분석은 말 그대로 ‘부동산의 건강검진’이라 할 수 있습니다.
3. 말소기준권리 이해하기
경매로 나온 부동산의 경우 등기부을 살펴보면 여러가지 권리가 적혀 있습니다. 이러한 권리들 중에는 낙찰로 소멸되는 권리가 있고, 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있습니다. 어떤 권리들은 낙찰로 무조건 소멸하지만, 어떤 권리는 낙찰로 인수되기도 합니다.
간단히 말해 ‘말소기준권리’는 등기부에 있는 권리 중 매각 후 권리가 인수되느냐 소멸되느냐를 판단할 수 있는 기준이 되는 특정 권리를 말합니다.
말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸(말소)되고, 선순위에 있는 권리는 소멸되지 않아 그 부담이 낙찰자에게 인수 된다는 것입니다. 따라서 등기부에서 말소기준권리가 되는 권리를 찾아내는 것이 권리분석의 첫걸음이 되므로 이 기준을 정확히 파악해야 합니다.
앞서 살펴 본 여러 권리들 중에서, 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 다음과 같습니다.
- (근)저당권
- (가)압류
- 담보가등기
- 경매개시 결정 등기
- 배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권
이러한 권리들이 항상 말소기준권리가 되는 것은 아니지만, 만약 말소기준권리가 2개 이상이라면, 그중에서 등기부에 가장 먼저 설정된 권리를 말소기준권리라고 합니다.
경매 시장을 접하다 보면 금방 알게 되겠지만, 실제로는 이러한 권리를 모두 만날 기회는 거의 없습니다. 경매 물건의 말소기준권리 종류는 근저당권과 가압류가 절대 다수입니다. 예단할 수는 없지만, 초보 경매 투자자가 도전해볼 만한 물건 중 말소기준권리로 만나게 되는 것은 거의 근저당권입니다.
4. 말소기준권리 찾는 방법
다음 말소기준권리 예시 자료에서 말소기준권리를 찾아보도록 하죠.
말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 가장 먼저 등기부에 설정된 권리는 2(을8)의 농협은행이 2014년 7월 24일 설정한 근저당권이 바로 말소기준권리가 됩니다. 따라서 이 말소기준권리를 포함하여 아래 설정한 권리는 낙찰로 소멸하게 됩니다.
그런데 이 날짜보다 하루라도 앞선 시점에 생성된 권리가 있다면 어떻게 될까요? 가령 2014년 7월 22일에 계약한 임차인이 있다면, 그 임차인과 관련한 권리는 인수 대상이 됩니다.
해당 등기부현황에는 표기되어 있지 않지만, 어떤 임차인이 2018년 7월 22일에 보증금 8,000만원을 입금하면서 임대차 계약을 체결했다고 가정해보면, 그 임차인의 권리는 말소기준권리가 되는 근저당권 설정 기일에 앞서 생성되었기 때문에, 이 물건을 경매로 낙찰 받는다면 해당 임차인의 권리까지 인수 받게 됩니다. 즉 8,000만 원을 반환해줘야 하는 의무가 생기는 것입니다.
5. 권리분석의 핵심, 매각물건명세서란?
권리분석을 개념적으로 설명하면 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 등기부 권리분석과 임차인 권리분석입니다.
등기부는 ‘부동산이나 동산, 채권 등의 담보 따위에 관한 권리 관계를 적어두는 공적 장부’를 말합니다. 하지만 일반적으로 등기부라고 하면 건물 등기부와 토지 등기부를 통틀어 이르는 ‘부동산 등기부’를 지칭할 때가 많습니다.
등기부에는 해당 부동산에 대한 모든 권리 관계가 기재되어 있습니다. 경매에 나온 물건은 각자의 사연을 가지고 있습니다. 이 사연 증에는 상대적으로 단순한 것도 있고, 이해관계자가 복잡하게 얽혀 있는 경우도 허다합니다. 부동산 경매 투자를 하기 위해서는 입찰하려는 물건의 등기부를 열람하고 어떤 권리 관계들이 엮여 있는지 살펴보아야 하는데 이것이 바로 등기부 권리분석입니다.
임차인 권리분석은 입찰하려는 물건을 기존에 임차한 사람이 있을 때에 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는지, 인수해야 한다면 정확한 금액이 얼마인지를 살펴보는 것입니다.
등기부 권리분석과 임차인 권리분석의 핵심은 바로 ‘매각물건명세서’입니다. 매각물건명세서란 법원에서 경매에 나온 물건에 대해 담당 공무원을 보내 여러가지를 살펴보고, 관련 문서를 종합적으로 검토하고 나서 최종 의견을 정리한 문서입니다.
매각물건명세서에는 경매 물건과 관련한 현황, 특이사항, 임차인과 관련한 내용을 비롯해 각종 법적 이슈를 모두 정리한 문서인 만큼 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
참고로 매각물건명세서는 각 법원의 해당 경매계에서 매각기일 7일 전에 열람대 및 경매입찰법정 웹사이트에도 공시합니다.
매각물건명세서 상단에는 사건번호를 비롯해 사건정보가 기재되어 있으며, 그 아래에는 점유자 정보를 비롯해 기타 특이사항이 기재되어 있습니다. 만약에 매각물건명세서에 아무런 특이사항이 없다고 기록되었지만, 입찰 이후에 특이사항이 발생했다면 매각 불허가 신청을 할 수 있습니다. 즉 경매를 취소할 수 있다는 의미로, 이때는 당연히 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 매각물건명세서를 제대로 이해하는 것입니다. 우선 매각물건명세서 하단에 있는 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’이라는 항목을 찾아 그곳에 어떤 내용이 기재되어 있는지 살펴보는 것입니다. 만약 ‘해당 없음’ 또는 공란이라면, 그 물건은 안전하다는 뜻입니다.
다음으로 임차인 권리분석에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임차인 권리분석의 목적은 간단히 말해 경매 물건 낙찰 이후 임차인의 보증금을 돌려줘야 할지 말지를 가려내기 위함입니다.
일반적으로 매각물건명세서에서 사건 정보란에 최선순위 설정일자, 그리고 점유자 정보에서 전입신고일자를 비교해 볼때, 전입일자가 최선순위 설정일자보다 빠르면 낙찰자가 보증금을 지불해야 합니다(이러한 경우를 통상 임차인이 대항력이 있다고 말함). 이와는 반대로 최선순위 설정일자가 임차인의 전입일자보다 빠르면 낙찰자는 보증금을 지불하지 않아도 되는 것입니다.
위에 예시된 매각물건명세서를 보면 최선순위 설정일자가 임차인의 전입일자보다 빠르므로 100% 안전한 물건이라고 할 수 있습니다. 실제로도 매각물건명세서를 확인했을 때 아무 문제가 없는 경우가 많습니다. 추후 권리분석에 대한 심도있는 공부는 실력을 한참 쌓고 나서 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 여러가지 특수한 물건에 도전할 때 하셔도 충분하다고 생각합니다.
6. 등기부등본 쉽게 이해하기
권리분석의 출발점은 언제나 등기부등본입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 역사가 담겨있는 문서이기도 하구요. 비록 매각물건명세서를 통해 우리가 필요한 모든 권리권리을 끝마칠 수 있지만, 경매 투자자라면 등기부등본을 보는 방법을 완전히 숙지해야 합니다.
등기부등본은 크게 다음과 같은 세가지 영역으로 구성되어 있습니다.
- 표제부: 부동산의 물리적 정보(지번, 면적, 구조 등)
- 갑구: 소유권과 관련된 사항 (소유자, 소유권이전, 가압류 등)
- 을구: 소유권 이외의 권리관계 (근저당권, 전세권, 지상권 등)
그리고 등기부등본을 보는 요령은 다음을 참고하시면 됩니다.
- 갑구 보는 요령
- 현재 소유자: 입찰자가 낙찰 후 소유권을 안전하게 가져올 수 있는지 확인
- 가압류, 가처분: 소송 중인 사건일 가능성이 있음
- 말소기준권리 전후의 권리파악
- 을구 보는 요령
을구는 주로 금전채권자의 권리가 기재되는 곳입니다. 특히 근저당권 설정일을 기준으로 다른 권리들과의 우선순위가 정해지기 때문에, 설정일자와 채권최고액을 반드시 체크해야 합니다.
7. 마무리
권리분석이라는 단어만 들으면 처음엔 어렵고 무겁게 느껴질 수 있습니다. 하지만 위에서 소개한 구조를 하나씩 따라가면서 연습하다 보면, 여러분도 충분히 권리분석을 쉽게 할 수 있습니다.
이 모든 요소를 종합적으로 판단하는 힘이 바로 권리분석 능력입니다. 결국 이것은 반복과 실전 경험을 통해 익혀야 할 실무 기술입니다.
여러분이 이 글을 발판 삼아, 부동산 투자에서 핵심이 되는 권리분석을 더 이상 두려워하지 않게 되길 바랍니다.
다음 글에서는 ‘부동산 경매의 성공 열쇠인 상업성 분석하는 법’에 대해 이야기 나눠보겠습니다.
